На сайте ведутся работы Предлагаю разработать эффективную систему управления Торговым Центром | Продвижение магазинов, торговых сетей, оптовых фирм... | Бизнес-форум TRIZ-RI
9737
СОГЛАСЕН С ОБРАБОТКОЙ ЛИЧНЫХ ДАННЫХ
Все категории » Продвижение магазинов, торговых сетей, оптовых фирм... » Как надо и как не надо работать с арендаторами, а также другие задачи торговых центров

Предлагаю разработать эффективную систему управления Торговым Центром

Ваши данные (просмотреть)
в избранные темы
Политика конфиденциальности

Обсуждения-аналоги

Скрыть / Показать Сортировать по дате
Создать аналогичное обсуждение...

Авторы

Скрыть / Показать
2010-07-22 15:37:31
alex-a » Всем

Вот вкратце, те функции ,которые я хочу получить от отдела аренды(Умная зарплата) либо от управляющей компании (Умный договор)


1. осуществлять деятельность по  сдаче  в аренду   нежилых  помещений   и рекламных  мест,  в том числе  заключать договоры,  обеспечивать  своевременное поступление  арендных платежей  и штрафных санкций  за  несвоевременное    их  поступление и(или) нарушение иных условий договоров аренды и правил внутреннего распорядка объекта,   в том числе  совместно  с  Принципалом  и   арендаторами   осуществлять рекламное   сопровождение   объекта  .


2. Обеспечивать  сбор арендных платежей   и штрафных  санкций  с арендаторов за пользование торговыми и рекламными местами

3. Организовывать (обеспечивать) проведение маркетинговых исследований в отношении  нежилых   помещений  торгового центра, в том числе в целях анализа его привлекательности для  арендаторов и покупателей, анализ спроса населения на услуги торгового комплекса, изучения и анализа деятельности конкурентов, проведение  рекламных акций в пределах согласованных сторонами лимитов расходования средств, оценку эффективности рекламных кампаний  и т.п.


4. Осуществлять анализ успешности работы арендаторов, подготовку предложений  по ценовой политике в торговом центре.



Мне хотелось  что бы з/п зависела от 


1. Результативность по сумме поступлений за аренду. 


2. Результативность по минимизации дебиторской задолженности.


3. Результативность по заполняемости площадей.


4. Сбалансированного состава арендаторов


5. Проведение эфективных рекламных акции и рекламных компаний которые можно измерить например в увеличении проходимости или увеличении числа новых арендаторов.



[Показать все ответы на это сообщение]
2010-07-23 11:03:47
Ксения Ткалич » alex-a

Доброе утро, Александр,

До системы мотивации сотрудников Вашего отдела аренды хорошо бы разобраться со структурой отдела (кто и какие именно работы должен выполнять).

Ознакомившись с приведенным Вами перечнем работ, первое, что бросается в глаза, это смешение функций:

  • квалифицированных И неквалифицированных,
  • организационных И (насколько мы поняли) в некоторой части креативных (по разработке РК),
  • "сбытовых" (- продвижение через рекламу и маркетинг) И (хоть это у Вас прямо и не написано, но подразумевается) непосредственно продажных (- непосредственный контакт с потенц. арендаторами).

С учетом этого мы бы выделили след. должности: 

1. Сотрудник (намеренно не указываем должность, чтобы не вводить терминов), функции которого:

- обеспечивать своевременное поступление 

   - арендных платежей за пользование торговыми и рекламными местами,   

   - штрафных санкций за несвоевременное их поступление и(или) нарушение иных условий договоров аренды и правил внутреннего распорядка объекта,

- перезаключать договоры (если это носит формальный характер), 

- иные функции, требующие скорее исполнительности и дисциплинированности, чем высокой квалификации.

2. Сотрудник(и), ответственный за след. функции:

- определение/задание эталонного сбалансированного состава арендаторов, т.е. описание "портретов" арендаторов (какие Бизнесы это должны быть),

- организация ... проведения маркетинговых исследований в отношении нежилых помещений торгового центра, в том числе в целях анализа его привлекательности для арендаторов и покупателей,

- анализ спроса населения на услуги торгового комплекса,

- изучение и анализ деятельности конкурентов,

- проведение рекламных акций (в пределах согласованных сторонами лимитов расходования средств), как для продвижения помещений и рекламных мест ТЦ (привлечения арендаторов), так и для поддержания имиджа самого ТЦ (привлечения покупателей),

- оценка эффективности рекламных акций и кампаний,

- ...анализ успешности работы арендаторов,

- подготовка предложений по ценовой политике в торговом центре,

- и т.д.

 
Примечание: Обратите внимание, что среди вышеперечисленных функций (пока) присутствуют работы, требующие разной квалификации.
 
Если сотрудников, выполняющих данные функции, будет несколько, то дробить и распределять функции потребуется дальше.
 
Что это может быть за должностной состав см. в пакете "RI-PROMOTION. Всё для продвижения".
 
3. Непосредственно Менеджер(ы) продаж, который должен осуществлять деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений и рекламных мест, в том числе контактировать (через звонки, встречи) с потенц. арендаторами и заключать договоры. 

 

С Уважением,

[Показать все ответы на это сообщение]
2010-07-25 23:01:33
alex-a » Ксения Ткалич

Здравствуйте, Ксения!

Рад нашему знакомству!

Совершенно с Вами согласен. Но давайте поставим общие цели для торгового центра, т.е. опишем эталонный торговый центр. По-моему мнению он должен максимально соответствовать требованиям покупателей по наличию товаров и услуг, а так же требованиям арендаторов- за оптимальную арендную плату  максимальный объем продаж.

Теперь надо разобраться какими средствами это можно сделать. Ну ,наверно, маркетинговым исследованием мы определим кто потенциальные посетители и что они хотят видеть в этом ТЦ. Определяем перечень товаров и услуг и подбираем состав арендаторов. Рекламными средствами мы привлекаем покупателей и активными продажами привлекаем арендаторов .

Теперь можно перейти , так скажем , на лица.

Эталонный Управляющий ТЦ это человек который за мимнимальные издержки приносит максимальную прибыль . 

Кто ему нужен для выполнения этой задачи?

- Отдел маркетинга 

- Отдел рекламы

- Отдел продаж

Теперь вопрос- как при помощи Вашей уникальной методики заставить их всех работать?

И по-скольку, координацию и управление всеми отделами выполняет управляющий ТЦ, разобраться с его системой мотивации  , мне представляется самым сложным.


[Показать все ответы на это сообщение]
2010-07-27 12:49:44
Ксения Ткалич » alex-a

Добрый день, Александр,

Теперь вопрос- как при помощи Вашей уникальной методики заставить их всех работать?

И поскольку, координацию и управление всеми отделами выполняет управляющий ТЦ, разобраться с его системой мотивации, мне представляется самым сложным.

Насколько я поняла, начать Вы хотите с системы мотивации управляющего.

Критерии его результативности (как Вы и сами верно выделили) могут быть следующими:

 

Результат-ть по сумме поступлений за аренду и рекламу

а также

Результат-ть по соблюдению бюджета ТЦ (за искл. расходов на РК, которые учитываются в Результат-ти по РК)

ИЛИ (вместо 2-х этих критериев)
Результат-ть по (полученной) маржинальной прибыли (= ден.поступления - расходы) 

Результат-ть по заполняемости площадей

Вы имеете в виду что-то типа числа продаж? Иное?

Результат-ть по сбалансированности состава арендаторов

Т.е. показатель, оценивающий присутствие арендаторов, соответствующих определенным "портретам"?

Да, это хороший критерий.

Если разным арендаторам рассрочка платежа может быть предоставлена на разных условиях...

Результат-ть по оборачиваемости дебиторской задолженности

где оборач-ть деб. зад-ти = сумма деб. зад-ти [на конец месяца] (в т.ч. с учетом просроченной) / сумму выручки.

 

Результат-ть по минимизации просроченной дебиторской задолженности

См. обсуждение Борьба с дебиторской задолженностью.

Результат-ть по ... рекламным акциям и кампаниям, которые можно измерить, например, в увеличении проходимости или увеличении числа новых арендаторов

Совершенно верно - так, как:

А также можно вводить результат-ти или бонусы за (своевременность и качество) внедрение различных (не креативных, а "организационных") проектов.

Проектом может быть названа та или иная (долгосрочная / крупная / важная) разовая работа, которую Вы поручаете управляющему.

К примеру, проектами могут быть названы: привлечение "якорного" (согласованного с Вами) арендатора; заполнение ТЦ за оговоренный период (квартал) на 3/4; достройка или ремонт корпуса ТЦ и т.д.

 
С Уважением,

[Показать все ответы на это сообщение]
2010-08-03 14:28:24
alex-a » Ксения Ткалич

Здравствуйте, Ксения!

 

Мы достаточно точно описали мое видение системы мотивации управляющего ТЦ. Если обобщить все и дополнить отдельными модулями из ваших , уже разработанных пакетов "RI-ACTIVE" и "RI-PROMOTION", то можно будет собрать универсальный пакет "RI-ARENDA" , который я с удовольствием купил бы, а если нужно, то принял активное участие в его разработке. Самому мне не справится, даже с Вашими подсказками, а делать индивидуальную разработку мне пока не позволяет бюджет.

Что Вы скажете на мое предложение?


[Показать все ответы на это сообщение]
2010-08-03 15:35:14
Ксения Ткалич » alex-a

Добрый день, Александр,

Можем Вам собрать в единный кейс:

  • "RI-ACTIVE" 
  • "RI-PROMOTION"
  • "RI-BILLER"
  • "RI-STAFF" (отдел персонала) - в рамках "ANY-TRADE"
  • "OFFICE-KEEPING" (включающий секретаря, курьера, завхоза и уборщицу) - в продаже появится в октябре - ноябре.
    Примечание: в рамках "ANY-TRADE" уже есть секретарь и курьер.
  • "IT-SECTION" - в рамках "ANY-TRADE" см. системного администратора и - "ANY-TOOLS" программиста,

а остальные должности Вы можете уже точечно дозаказать.

С Уважением,

[Показать все ответы на это сообщение]
2010-08-04 17:41:17
alex-a alex-a-tarasov@yandex.ru » Ксения Ткалич

Здравствуйте Ксения !


Я не понял, как мне подсчитать общую стоимость- складывать стоимость всех пакетов, или мы возьмем по одной должности из каждого и сделаем один пакет?


Но мне, конечно хотелось приобрести готовый пакет, разработанный специально для данного бизнеса, Все таки, у Вас есть в планах выпустить готовый продукт для торговых центров и управляющих компаний?

[Показать все ответы на это сообщение]
2010-08-04 18:05:57
Редакция » alex-a alex-a-tarasov@yandex.ru

Добрый вечер, Александр,

 

Завтра с Вами свяжется наш ведущий специалист по работе с Клиентами Наталья Сазыкина и поможет разобраться и с комплектацией, и со стоимостью кейсов.

 

С Уважением,

[Нет ответов на это сообщение]


Яндекс.Метрика