Бывает ли ЖКХ без "замкнутых циклов"?

2011-06-11 10:00:37

Анна Каправчук [akapl@mail.ru] » Всем

Да простят меня жившие в разных странах, я имею опыт жилищно-коммунального обслуживания только в СССР и на пост-советском пространстве. И всюду это опыт общения с "замкнутыми циклами".

Классический советский ЖЭК - сам осмечивает работы, сам выбивает на него финансирование из треста, сам выполняет, сам оценивает качество выполненных работ. Замкнутый цикл и "куда вы на фиг денетесь".

"Хозяин дома" - слесарь-электрик-водопроводчик-маляр в одном лице, ИП, еще и собирающий плату "за ремонт и эксплуатацию жилья". Замкнутый цикл. Люди, вполне довольные его работой в обычное время, страдают, когда он устал-заболел-ушел в отпуск-загулял-понял финансовую бесперспективность проекта-просто недоступен по телефону. Замкнутый цикл из одного человека.

Управляющая компания - правопреемник советского жэка. То же, что было - но частное. С уставным капиталом в 10 тыс. рублей обслуживает 1000000 кв. м. жилья. Сама собирает деньги, сама (или привлекая подрядчиков) выполняет работы, сама оценивает качество работы и сама убеждает жителей, что на имеющиеся суммы больше или качественнее ну никак невозможно. Разорится - концов не найдешь. Замкнутый цикл.

Ресурсоснабжающая организация, принимающая оплату хоть по прямым договорам с населением, хоть через управляющую компанию. Мы - поставщики коммунальной услуги, но до стены дома/до первого запорного вентиля. Дошла ли у вас вода до 9 этажа и тепло ли у вас в торцевой комнате; плавится ли у вас зимой горячий водосчетчик и выходят ли из строя краны от пара с температурой 110 градусов - это не мы виноваты, это Ваша управляющая компания плохо работает, не ставит в теплоузлах регуляторы температуры горячей воды и т.п. Замкнутый цикл, при этом чаще всего еще и "естественная монополия" - на весь город один поставщик тепла, один воды, один электроэнергии.

А есть ли системы управления ЖКХ, размыкающие такие замкнутые циклы? Где и как системы жизнеснабжения горожан организованы более надежно/менее затратно? Буду весьма признательна за ссылки по теме.

С уважением, Анна Каправчук.

Ответить Сообщение для всех [Показать все ответы на это сообщение]

2011-06-11 13:02:37

Андрей Жуков » Анна Каправчук

Добрый день!

Надо брать власть в свои руки.

шаг 1. Если здания многоквартирное (то есть, не собственный дом), то надо создать ТСЖ и заменить управляющую компанию. Не факт, что сразу будет лучше. Но это необходимо, чтобы просто пояснить, кто здесь главный.

шаг 2. Выбрать председателя, ревизионную комиссию и сформировать бюджет доходов и расходов дома. Бухгалтерию завести в понятное "облако" - так, чтобы каждый жилец видел через Интернет и удивлялся. Благо таких сервисов бесплатных становится все больше и больше.

шаг 3. Надо не пожилиться и нанять на зарплату человека, который будет надзирать за работой УК. Просто "наемный жильцами администратор" который дрючит управляющую компанию, собирает базы возможных подрядчиков, информирует жильцов (независимо от УК) о том, что бывает и что можно, обрабатывает документы для ревизионной комиссии ТСЖ и т.д. Можно поговорить с соседними домами, тогда наемным будет выгодно, а жильцам дешево.

шаг 4. С УК собрать список всех подрядчиков и проверить сметы и обоснования. Вообще проверить ценообразование и привести в порядок (не самый клинический случай, когда цены за консъержку и лифт берутся с квадратного метра - всю такую фигню зачистить).

шаг 5. Выяснить почему дом не зарабатывает. Например, если дом выскокий, то почему местные РА еще не разместили рекламу на крыше? Где деньги от рекламы в лифте? Если кто-то размещает рекламу и платит за это в УК, сменить УК и написать в прокуратуру. Выгнать всех таких рекламистов, курьеров, газетчиков и пустить других черех ТСЖ, как и положено.

Все "доходные договора" (реклама, занос бесплатной газеты в ящики, терминал оплаты на придомовой территории, проявите креативность = что-то еще) заключаются между ТСЖ и конечным исполнителем. УК здесь вообще не причем.

Часть "расходных договоров" также перевести на ТСЖ или просто на жильцов: платежи "монополистам" (свет, газ и т.д.), вывоз мусора и др. типизированные. УК здесь только лишнее звено.

шаг 6. Доходы от п.5., естественно, не раздавать по квартирам, а решать собранием куда направить: на дополительное озеление, на дополнительный ремонт подъезда, на детскую площадку, на оптоволоконный кабель, на генератор, на повышение з.п. консьержкам, на ковер и цветы в поъезде, просто на снижение текущих платежей.

Проблема не в том, что нельзя "разорвать циклы", а проблема в том, что жильцы вялые. А "страдать разрешается".

С Уважением,

Ответить Сообщение для всех [Показать все ответы на это сообщение]

2011-06-12 04:23:21

Анна Каправчук [akapl@mail.ru] » Андрей Жуков

Уважаемый Андрей

Спасибо за ответ. Принцип решения понятен.

Теперь о личном. Я понимаю, что бОльшая часть проблем - из-за вялости/лени/безразличия жильцов и их неумения договариваться друг с другом. При этом я понимаю и то, что объективно в моем двухэтажном квартале (построен в 1947-1949 годах, был первым в городе, а потому остался с краю):

- общее количество жителей 25 домов равно 900; большая часть домов - 12-квартирные. Для одного дома бОльшая часть того, что Вы перечислили (например, найм управленца для контроля за УК) слишком затратна, а жители нескольких домов вряд ли соберутся и договорятся - на общественные слушания по межеванию территории квартала собралось меньше 50 человек со всего квартала;

- вся коммуналка - тепло-вода-ГВС-канализование-электроэнергия-газ и так на прямых договорах с населением;

- внутриквартальный трафик невелик, поверхностей, годных для рекламы - минимум (и те за кронами деревьев); на одной из них до сих пор висит Ленин и Мир-Труд-Май, повешенный в незапамятные времена;

- нежилых помещений и подвалов, годных для аренды - нет. На весь квартал один магазин (на углу, где он был с 40-х годов) и муниципальный детский клуб (4х-комнатная квартира на первом этаже); не знаю, имеют ли жители дома с магазином что-то со своего магазина, но шансы других домов на получение доходов от "буржуев" невелико - за 5 лет не было ни одной продажи "под офис" или перевода какой-то из квартир из жилого в нежилое, хотя в других районах города этот процесс идет очень активно; слишком низкая плотность населения в этой части города;

- конструкция домов такова, что установка приборов учета тепла приведет к резкому увеличению платежей жителей за тепло - его потребление выше нормативного (норматив высчитан "в среднем по городу", преимущественно застоенному более энергоэкономичными хрущевками);

- опыт показывает, что управляющие компании стараются избавиться от подобных кварталов (соотношение собираемой квартплаты к площади обслуживаемой территории очень грустное, + удаленность от офиса/мастерских), поэтому не факт, что ТСЖ, отказавшись от услуг одной УК, сможет найти другую, готовую взять на себя такую обузу.

Т.е. резерв есть только в надзоре за расходованием квартплаты, "доходный потенциал" территории квартала минимален.

Вот я и думаю: имеет смысл "дёргаться" и пытаться бороться против вялости/лени/безразличия соседей или принять весь этот комплекс как плату за то, что у меня из окна видно трассу для мотокросса, лес, Саяны и реку Китой, а не стену соседнего дома?

С уважением, Анна Каправчук, Ангарск

Ответить Сообщение для всех [Показать все ответы на это сообщение]

2011-06-12 10:17:22

Андрей Жуков » Анна Каправчук

Анна, Вам надо просто оттуда уехать.

С Уважением,

Ответить Сообщение для всех [Показать все ответы на это сообщение]

2011-06-12 12:40:21

Анна Каправчук [akapl@mail.ru] » Андрей Жуков

Уважаемый Андрей!

Другого места с таким видом из окна в городе нет.

Как нет, наверное, и мест, где столь же пофигистично отнеслись бы к тому, что мы самостоятельно (читай - самовольно) сделали у себя под окном фонтанчик с лавочками (вода - проточная, ставить там циркуляцию невыгодно) + посадили вокруг дома и на ближайшем пустыре ок. 250 деревьев и кустарников, 4 лета отливая их сперва ведрами и лейками, а потом шлангом. Да и в более "выгодных" домах дымоходов нет, камин не поставишь - а долгими сибирскими вечерами посидеть у живого огня бывает приятно.

В это место уже "вросли корнями". То, что оно в плане доп. доходов невыгодно - оборотная сторона малолюдности спокойного района и отсутствия трамваев под окном. Зарабатывать будем в других местах.

На сём предлагаю личное оставить в стороне и вернуться к проблеме замкнутых циклов в ЖКХ. Буду признательна за наблюдения о том, как замкнутые циклы побеждались хотя бы в отношении отдельных жилищных или коммунальных услуг.

Ответить Сообщение для всех [Показать все ответы на это сообщение]

2011-06-12 12:52:43

Андрей Жуков » Анна Каправчук

Слушайте, ну, я написал Вам выше.

Если хотите, делайте так.
Если хотите, делайте так.
Если хотите, делайте так.

Никто не даст Вам избавленья. Но у Вас много вариантов.

С Уважением,

Ответить Сообщение для всех [Нет ответов на это сообщение]

2011-06-13 07:35:12

Василина Абу-Навас [vasilina@praktik-irk.ru] » Анна Каправчук

Анна, приветствую!

1. Андрей прав, надо делать так, как он пишет. Единственное, возможно Вам проще будет создать ТОС;

2. Свяжитесь со мной, я дам телефоны в Иркутске, по которым Вы сможете:

2.1. Встретиться с людьми, которые решают подобные задачи в Иркутске (точно знаю, это существует);

2.2. Дадут координаты в Ангарске тех людей, кто сейчас этими вопросами занимается (ТОС, ТСЖ и вообще самоуправление).

Точно знаю, что все решается, потому что была соавтором и куратором ШАГ (школы активных граждан) в 2007г., которая работает по сей день (уже и в Ангарске) и помогает собственникам жилья решать вопросы.

3. ЖКХ не имеет замкнутых циклов в том случае, если есть ТОС, ТСЖ или иной орган управления жителей.

С уважением,

Ответить Сообщение для всех [Нет ответов на это сообщение]

TRIZ-RI Group

Есть необходимость разработать систему мотивации для сотрудников

Обсуждения-аналоги

Авторы

TRIZ-RI Group

Интересует кейс для активных продаж